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富人不动产投资报告:京城资金流向别墅指数高温

发布时间:2020-03-27 12:30:48

  理财周报记者 祝贺/文

能够拥有一个近山近水、贴近自然的别墅居住环境,几乎是每个都市人的梦想。然而,除了风景秀丽、居住舒适外,别墅还具有较大的投资价值。股市的低迷使得部分投资资金转向,由激进变得保守时,对于那些希望资产保值并稳步增值的投资者来说,投资别墅市场,成为了一种值得关注的投资途径。

资源稀缺性决定投资价值

在今年1月,国务院《关于促进节约集约用地的通知》中再次明确,继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,并且供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书。因此,别墅稀缺已经成为不争的事实。

中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺告诉理财周报记者,别墅的稀缺性直接决定了别墅不仅是一个很好的住宅环境,而且将成为非常好的投资项目。

北辰房地产开发股份有限公司旗下的北辰 香麓营销总监迟颂也表达了同样的观点。“三年前,我在北辰的一个别墅项目负责销售时,当时每栋别墅的售价是1500万-2000万元。很多客户都跟我谈折扣,谈得非常辛苦,但是现在,他们见我的第一句话往往是说‘真后悔当时没有买两套’。”在6月19日搜房网主办的高端投资理财沙龙上,迟颂饶有兴趣地谈起以前的销售情况。“三年时间里,他们逐渐发现了投资别墅的价值。”

“对于包括别墅在内的高端住宅产品来说,它最大的价值还是对稀缺资源的占有。这种稀缺资源包括地段资源、景观资源和环境资源。这些资源都是不可再生的,因此也决定了这部分产品未来的增值前景会进一步扩大。”陈顺告诉理财周报记者。

迟颂也认为,别墅项目好比是奢侈品,同时具备收藏价值和居住价值,因此投资价值明显存在。“国家在宏观调控里调控的是别墅这个产品,这样就造成无论是高端别墅还是低端别墅,将来都是非常稀缺的产品,而且稀缺的原因在于土地的稀缺。”迟颂说,“尽管采取的包括加息在内的调控手段,会在短期内影响人们的购买行为,但是作为别墅来说,如果供应量逐步萎缩,需求量逐步膨胀,势必造成别墅价格的提升,因为房地产价格最直接的因素还是由供求关系决定的。”

充分评估投资风险

伴随着国内富裕阶层人群的快速增加,同时人民币的升值也在带动地产价格的上涨,因此尽管存在高投入的风险,而业内人士仍然认为,别墅投资的抗跌性仍然高于普通商品住宅。

“经济学上有一个‘二八原则’,即20%的人掌握着80%的社会财富。对于那些处于财富金字塔尖端位置的高端人群来说,他们的投资方向一定要多角度、多元化地进行投资,而不是在一个市场做,因为范围扩大后,风险自然也会随之降低。”汇丰银行(中国)有限公司个人金融业务部拓展主任赵巍分析。

“相对来讲,房地产投资还是比较保本的投资。”赵巍说。他的理由在于目前人民币通货膨胀保持在6%-8%左右,人民币储蓄利息在4%左右,而且股市收益也并不尽如人意;相比之下,投资房地产尽管相对保守,但是却是一种更为稳妥的投资方式,尤其是针对别墅的高档投资,还要比低档房产投资抗跌性更强一些。

“无论从地段来说,还是从产品本身的品质来说,低档房产的抗跌性都不如高端住宅好。”陈顺说。他认为,对于买别墅投资的消费者来说,投资收益之一是看别墅本身的价值上涨,其他的则是靠租赁别墅增加收益。

陈顺认为,对于后者,尤其是需要投资人自身拥有足够的经济实力,当租不出去的时候要有一定的抗跌性,要有心理承受能力和经济承受能力。

“现在央行针对购买第二套住宅的政策比以前业内的设想要严格得多。如果消费者是购买第一套住房,尽管可以迈开大步往前走,但如果是第二套住房,而且是作投资用途的话,就应该仔细观察一下。如果经济实力不够的话,无论是投资高端还是低端别墅,都还是要谨慎为宜。”陈顺建议说,“还是应该选择那些新开盘的项目,相对来说,新楼盘的价格会更加合理一些。”

“对于资源性产品,存在涨或跌的调整都是正常的,但是它的调整幅度不会太大,整体趋势仍然会是上涨的。”迟颂这样预计。

量身订制适合自己的别墅计划

房地产广告令人眼花缭乱。专业人士建议,无论是投资还是个人购买,都需要仔细分析个人需求与产品特质间的契合点,后面再决定消费。

“从别墅升值的趋势来说,大方向我们还是看好的,但不能忽视的是,对于别墅这个市场,由于它分布的区域不同,有的区域可能买的时候很快就租出去了,而有些区域就需要依靠市场来缓慢升值。因此在购买别墅时,消费者要从自己的各方面综合来考虑,包括今后居住后的成本,也包括家人生活和工作的区域,这些都是需要考虑的因素。”迟颂建议。

他认为,一个产品必须符合于土地的气质,跟地块人文自然环境必须相结合。

“提起北欧,让人们想起森林、湖泊、白雪和悠闲的生活,我们认为海淀山后地区和北欧的自然环境非常相融合,就把北欧的建筑形式放在这个地块,也是想把北欧生活的舒适、放松的生活环境和养生的环境也植入到这个项目中。”以北辰 香麓为例,迟颂解释说,“我们希望藉此吸引那些喜爱北欧生活方式的人们。”

陈顺则补充说,除了环境外,消费者对于户型的设计、邻里之间的个性设计也要充分地考虑。

“我认为,住在别墅区的人既要强调个人生活的私密性,同时也渴望有一种交流,邻里之间的守望相助、互帮互助,那么在户型的设计上,我们就充分考虑到这一些。我们给联排别墅产品设计了带地下室和不带地下室的两种,结果发现,地下室的设计对客户的吸引力非常大。”陈顺说。

“现在有很多形式的别墅产品,层次比较多。”迟颂说,“我个人觉得,投资联排别墅和独栋别墅都很好,但最终应该要看个人的喜好和经济能力。”

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